24 февраля 2022 года стало переломным моментом не только для Украины, но и для ее рынка недвижимости. Война кардинально изменила правила игры на рынке жилой недвижимости, создав новую реальность для покупателей, продавцов и застройщиков.
ПЕРВЫЕ МЕСЯЦЫ ШОКА: ФЕВРАЛЬ-МАЙ 2022
Начало полномасштабного вторжения парализовало рынок недвижимости. Продажа недвижимости в Украине с 24 февраля 2022 года снизилась на 78,4 процента. Если рассматривать именно жилую недвижимость, ее продажи уменьшились в 4,6 раза: всего 47 тысяч квартир и домов было продано с начала войны до января 2023 года по сравнению с довоенными показателями.
Одной из главных причин остановки рынка стало закрытие Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Без доступа к реестрам сделки просто не могли состояться юридически. Только с мая 2022 года реестры начали постепенно открывать, что стало началом медленного возобновления спроса.
Спрос на жилье в Киеве упал до 10-20 процентов от довоенных объемов, тогда как в западных областях этот показатель составил 30 процентов. Цены на аренду в столице упали на 20-50 процентов в первые месяцы войны из-за массового оттока населения. Единственным относительно активным месяцем за весь 2022 год стал сентябрь, когда люди начали возвращаться в столицу и покупать квартиры.
АДАПТАЦИЯ И РОСТ ЦЕН: 2023 ГОД
Парадоксально, но несмотря на падение спроса, цены на недвижимость не упали, а во многих регионах даже выросли. С начала 2022 года до конца 2023 года цена квадратного метра в киевских новостройках выросла на 28 процентов, прибавив 13 600 гривен. В абсолютных цифрах средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева в начале февраля 2023 года составила 61 234 гривны, а к концу года приблизилась к 57 639 гривнам по всем типам квартир.
Причин роста цен было несколько. Во-первых, резко подорожали строительные материалы из-за логистических проблем и роста курса доллара. Во-вторых, себестоимость строительства увеличилась из-за необходимости обеспечения безопасности на объектах. В-третьих, девальвация гривны автоматически повысила цены в национальной валюте, хотя в долларовом эквиваленте цены оставались относительно стабильными или даже снижались.
Региональные различия были колоссальными. Больше всего подорожало жилье в западных областях Украины, где был наибольший приток внутренне перемещенных лиц. Львов показал рост цен на 42 процента (+18 700 гривен за квадратный метр), Ужгород взлетел на 51 процент (+22 700 гривен), Черновцы прибавили 40 процентов. В то же время Харьков, наоборот, зафиксировал снижение цен в среднем на 3000 гривен за квадратный метр.
На вторичном рынке Киева в 2023 году большинство предложений сосредоточилось в ценовом диапазоне 34 000 — 54 000 гривен за квадратный метр. Количество предложений уменьшилось на 42 процента по сравнению с весной 2021 года. В структуре предложения преобладали квартиры на Левом берегу (42 процента), на Правом берегу было 37 процентов предложений, в центре Киева — 21 процент. Больше всего квартир предлагалось в Дарницком районе (18 процентов), Шевченковском районе (17 процентов, актуальные предложения можно посмотреть по ссылке https://blagovist.ua/search/apartment/sale/r_1002253/cur_3/kch_2) и Голосеевском (12 процентов).
Количество активных строек в Киеве в начале 2023 года составило 185 жилых комплексов из 221, что было до войны (83,7 процента). Новые проекты практически не запускались. За первые три квартала 2022 года начали строиться только 68 200 квартир по всей Украине, что вдвое меньше, чем за аналогичный период предыдущего года.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА: ПРОГРАММА єОСЕЛЯ
Одним из ключевых событий для рынка недвижимости стал запуск в октябре 2022 года государственной программы доступного кредитования «єОселя». Эта программа предоставила возможность определенным категориям граждан получить ипотеку на беспрецедентно выгодных условиях:
Льготные категории под 3% годовых (на первые 10 лет): военнослужащие ВСУ по контракту и представители сектора безопасности и обороны, медицинские работники, педагоги, участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, семьи погибших ветеранов войны, а также семьи погибших защитников Украины.
Другие категории под 7% годовых (на первые 10 лет): внутренне перемещенные лица и другие граждане Украины, которые не имеют в собственности жилой недвижимости или имеют менее 52,5 квадратных метра на одного человека плюс 21 квадратный метр на каждого следующего члена семьи.
Условия программы включали максимальный срок кредита до 20 лет, первоначальный взнос от 20 процентов (10 процентов для молодежи) и максимальную сумму кредита до 6 миллионов гривен. Важным нововведением 22 февраля 2024 года стало принятие Верховной Радой законопроекта №10208, который предусмотрел возможность использовать сертификат «єВідновлення» (компенсация за разрушенное жилье) для первоначального взноса по программе «єОселя».
За время действия программы к середине 2025 года около 18,7 тысяч украинских семей приобрели собственное жилье, а общая сумма выданных кредитов превысила 30 миллиардов гривен. Программа оказала существенное влияние на оживление рынка недвижимости, особенно первичного.
СТАГНАЦИЯ И НАПРЯЖЕНИЕ: 2024 ГОД
2024 год оказался годом неопределенности для рынка. Несмотря на то что количество сделок выросло на 15-16 процентов по сравнению с 2023 годом в Киеве, общий спрос на жилье начал снижаться. Главными факторами стали напряженный информационный фон, связанный с принятием закона о мобилизации, выборами в США и военными перспективами. Каждый такой информационный повод заставлял покупателей «замирать» и откладывать решение о покупке недвижимости.
Первичный рынок в 2024 году находился в состоянии стагнации. Новых проектов у застройщиков практически не было — их можно было пересчитать по пальцам одной руки. Средняя стоимость квадратного метра в Киеве на первичном рынке в октябре 2024 года составила около 60 000 гривен. Эксперты прогнозировали рост цен на первичном рынке на 5-10 процентов к концу года из-за ограниченного предложения новых объектов и высокого спроса на качественное жилье.
На вторичном рынке средняя цена квадратного метра в октябре 2024 года составила 42 500 гривен (около 1160 долларов). Вторичный рынок оставался более уязвимым к колебаниям цен. Квартиры без отделки и с плохими ремонтами продолжали дешеветь из-за существенного подорожания ремонтных работ, тогда как ликвидное жилье в хорошем состоянии начало расти в цене.
Арендный рынок показал уверенный рост. Арендные ставки в гривне выросли почти на 30 процентов за год, а с учетом девальвации гривны реальный рост составил около 20 процентов. Средний срок продажи квартир в Киеве в 2024 году составлял от 2 до 4 месяцев. Быстрее всего продавались однокомнатные квартиры, особенно в относительно недорогих районах с развитой инфраструктурой, таких как Голосеевский, Дарницкий и Соломенский районы. Если в 2024 году вы хотели купить квартиру в Голосеевском районе, средняя однокомнатная обошлась бы примерно в 89 475 долларов, а трехкомнатные квартиры могли оставаться на рынке до 5-6 месяцев.
В конце декабря 2024 года рынок столкнулся с новой проблемой — из-за вражеской атаки перестали работать реестры недвижимого имущества, что фактически парализовало все сделки на некоторое время.
ВОССТАНОВЛЕНИЕ И НОВЫЕ ТРЕНДЫ: 2025 ГОД
2025 год для первичного рынка жилой недвижимости Киева стал годом тихого восстановления без резких движений. Рынок не демонстрировал ажиотажного спроса, но и не находился в состоянии стагнации. После нескольких лет высокой неопределенности покупатель начал возвращаться — осторожно, выборочно, с четким фокусом на качество, надежность застройщика и реалистичные сроки реализации проектов.
Динамика средней цены на рынке первичной недвижимости Киева в 2025 году выглядела следующим образом: за первое полугодие снижение на 1,2 процента, за второе полугодие рост на 4,5 процента, от начала до конца года рост на 3,3 процента. По состоянию на декабрь 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева достигла 1445 долларов (около 55 300 гривен). Средняя цена жилья на первичном рынке составила 2011 долларов за квадратный метр.
За 9 месяцев 2025 года в Киеве было введено в эксплуатацию 0,76 миллионов квадратных метров жилья, в Киевской области — 1,37 миллионов квадратных метров. Столичный регион обеспечил почти 32,7 процента всего введенного жилья в Украине. Если смотреть на количество квартир, то за 12 месяцев (4 квартал 2024 + 1-3 квартал 2025) в Киеве появилось 12 850 новых квартир, что на почти 20 процентов больше, чем в предыдущем аналогичном периоде.
В течение 2025 года цены продолжали расти. К декабрю 2025 года в Киеве было введено в эксплуатацию 20 новых домов, тогда как в Киевской области — еще 67 домов. Средний срок экспозиции квартир в Киеве составил 45-50 дней, что подтверждало активность рынка и быструю конверсию спроса в продажи.
Арендный рынок в Киеве в 2025 году демонстрировал умеренный рост. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в декабре составила 14 тысяч гривен, при этом в Печерском районе цена достигала 20 тысяч гривен, а в Деснянском — около 9 тысяч гривен. Спрос на аренду в столице в конце года вырос на 4 процента.
Важным трендом 2025 года стал рост интереса к загородной жилой недвижимости: количество сделок увеличилось примерно на 10-15 процентов по сравнению с 2024 годом. Средняя цена небольшого нового дома (100-120 квадратных метров) в Киевской области по состоянию на май-июнь 2025 года достигла 4,5 миллиона гривен, что примерно на 10 процентов выше, чем в апреле 2024 года.
Структурная трансформация рынка проявилась в том, что комфорт-класс стал доминирующим сегментом, а эконом-класс почти исчез. Наибольший спрос наблюдался на однокомнатные квартиры — на них приходилось около 50 процентов продаж. Доступность жилья улучшилась: отношение средней зарплаты к стоимости квартиры снизилось на 5-20 процентов в зависимости от города.
ТЕКУЩАЯ СИТУАЦИЯ: НАЧАЛО 2026 ГОДА
По состоянию на январь 2026 года рынок недвижимости Киева продолжает демонстрировать устойчивость. Киев остается самым дорогим городом страны: средняя стоимость квадратного метра в новостройках держится на уровне 1445 долларов. Одесса впервые обогнала Ужгород, заняв второе место с показателем 47 100 гривен за квадратный метр.
Обстрелы влияют на рынок только краткосрочно — пауза длится 1-2 недели, затем активность восстанавливается. Рынок научился быстро адаптироваться к внешним факторам. Количество совершаемых сделок в Киеве в последние месяцы составляет около 970-980 сделок в месяц, что все еще значительно меньше довоенных показателей, но демонстрирует стабильность.
ВЫВОДЫ
За четыре года войны рынок недвижимости Киева прошел путь от полного коллапса до относительной стабилизации. Ключевыми факторами, которые помогли рынку выжить, стали государственная программа «єОселя», адаптация участников рынка к новым условиям и постепенное возвращение покупателей в столицу.
Цены на недвижимость в гривне выросли существенно — на 28 процентов в новостройках только за 2022-2023 годы, хотя в долларовом эквиваленте они остались на уровне или даже ниже довоенных показателей. Это объясняется девальвацией национальной валюты и ростом себестоимости строительства.
Объем сделок все еще составляет только 15-20 процентов от довоенных показателей в столице, но наметилась четкая тенденция к восстановлению. Застройщики сосредоточились на завершении начатых проектов, новых строек запускается мало. Структура рынка изменилась: исчез эконом-класс, доминирует комфорт-класс, выросла популярность загородной недвижимости.
Главным фактором, определяющим будущее рынка недвижимости, остается ситуация на фронте. Успехи Вооруженных Сил Украины будут напрямую влиять на динамику рынка и уровень инвестиций в строительную отрасль. Несмотря на все вызовы, киевский рынок недвижимости продолжает демонстрировать жизнеспособность и потенциал для дальнейшего развития после завершения войны.